Er fastrente smart?

Vi møter daglig mennesker som ønsker å kjøpe sin egen bolig og som dermed skal søke om boliglån. Boliglån er en av de største utgiftspostene for de fleste av oss og mange lurer på om det kan være smart å velge fastrente nå. Akkurat dette spørsmålet får vi ofte og det er et godt og aktuelt spørsmål. Vi skal forsøke å forklare litt hva fastrente innebærer, fordeler og ulemper sammenlignet med flytende rente, og kanskje avlive noen myter.

Kilde: Stockphoto, WIX

Flytende boliglånsrente betyr at man må være forberedt på at renten kan endre seg både opp og ned gjennom lånets løpetid. Hvis markedsrenten stiger blir boliglånet dyrere, og motsatt hvis renten faller blir boliglånet billigere. De fleste velger flytende boliglånsrente i dag. Tall fra Statistisk Sentralbyrå viser at kun 7,4% av husholdningene i Norge hadde fastrente på boliglånene sine ved utgangen av mars 2021.

Andelen fastrente i de andre skandinaviske landene derimot er rundt 30–40 prosent, mens i Tyskland er andelen som velger flytende rente så å si fraværende. I Norge er det relativt stabile økonomiske forhold og rentene varierer normalt lite fra år til år med relativt små forskjeller mellom flytende og fast rente. Dette kan være med å forklare våre tradisjoner for å velge flytende rente i større grad enn i de fleste andre land vi sammenligner oss med.

For mange er imidlertid boliglånet stort relativt til husholdningens inntekt. Det betyr at selv en liten endring i rentene kan få stor betydning for husholdningens disponible inntekt etter at boliglånet er betalt, og ofte større enn en alminnelig lønnsjustering. For et boliglån på 3 millioner betyr en endring i den flytende renten på 1% en økt kostnad på kr 30.000 i året før skatt (kr 23.400 etter skatt). For mange er dette en betydelig merutgift.

Fastrente derimot betyr at man avtaler en fast rente på boliglånet for en tidsavgrenset periode, typisk 3, 5 eller 10 år. De aller fleste banker tilbyr fastrentelån som et alternativ til flytende rente. Fastrente betyr altså at man for en bestemt periode har en sikkerhet for hva man skal betale på boliglånet, og ikke trenger å være bekymret for hvordan en økning i markedsrenten vil påvirke de månedlige kostnadene på boliglånet.

Akkurat nå forventer markedet at boliglånsrenten skal stige fremover. Derfor ligger fastrentene noe høyere enn den flytende renten. Det betyr at om du velger fastrente i dag så vil det være litt dyrere enn flytende rente akkurat nå, men det kan være billigere om et år eller to. Dersom rentene skulle stige mer enn markedet forventer vil det samlet sett kunne være billigere med fast enn flytende rente, og motsatt om rentene ikke skulle stige så mye.

Renteutviklingen henger tett sammen med den alminnelige veksten og aktiviteten i økonomien. Perioder med god økonomisk vekst og høy sysselsetting er som regel forbundet med høyere renter, mens perioder med lavere vekst og arbeidsledighet typisk er forbundet med lavere renter. Nå er vi i en periode med relativt gode økonomiske utsikter og derfor setter Norges Bank opp rentene for å dempe den generelle prisveksten.

Basert på de signalene som Norges Bank har kommunisert nylig er det grunn til å tro at den flytende boliglånsrenten kan stige til omkring 4% i løpet av 2024. Samtidig vet vi at det hefter usikkerhet ved slike anslag som innebærer at den flytende renten kan bli både lavere og høyere enn det Norges Bank kommuniserer i sine anslag. Det er denne usikkerheten man kan dempe gjennom å velge fastrente på boliglånet sitt.

Ofte blir det sagt at flytende rente er billigere enn fast rente over tid. Det kan være riktig i teorien, men fastrente bør likevel ikke være noe man velger for å tjene penger sammenlignet med flytende rente. Det bør være fordi man ønsker forutsigbarhet. Du trenger heller ikke å velge fastrente på hele boliglånet. Du kan for eksempel ha fastrente på halve lånet og på den måten være mindre sårbar for endringer i den flytende renten.

Fastrente gir trygghet og kan derfor være lurt å velge dersom du er bekymret for at en renteøkning kan gi deg økonomiske utfordringer eller innebærer at du må gjøre større tilpasninger i økonomien din enn du ønsker eller kan. Vi synes derfor at fastrente er et godt alternativ for deg som er opptatt av trygghet. Hvis du har en forutsigbar og god økonomi som tåler svingninger i de månedlige utgiftene kan du likevel fint velge flytende rente.

Det er noen forhold man skal være klar over hvis man velger fastrente. Fastrente kan gi mindre fleksibilitet dersom man ønsker å innfri hele eller deler av lånet. Hvis rentene på tilsvarende fastrentelån har falt risikerer man å måtte betale en overkurs fordi banken taper penger på å låne pengene ut til nye kunder. Bankene kan også ofte være mindre fleksibel med avdragsfrihet eller å la deg flytte fastrentelånet dersom du skal kjøpe ny bolig.

Samtidig skal man også være klar over at dagens rentenivå og fastrentetilbud er relativt lave i historisk sammenheng. Det innebærer at sannsynligheten for veldig mye lavere renter er relativt liten slik norsk og internasjonal økonomi ser ut til å utvikle seg. Og selv om man ikke har noen garanti for at rentene ikke kan variere mer enn Norges Bank forventer, er det trolig begrenset hvor mye man har å tape på å velge en fastrente nå.

Vårt konsept for å kjøpe bolig basert på medeierskap fungerer fint i kombinasjon med både flytende og fast rente. Vi er opptatt av at du skal ta et valg som passer for deg og ha et bevisst forhold til hva du velger og hvorfor du velger det. I tilfeller der man har relativt høy belåning i forhold til inntekt kan det være fornuftig å ta i bruk fastrente som en måte å dempe usikkerheten forbundet med høyere renter.

Så svaret på spørsmålet om fastrente er lurt handler derfor mest om din situasjon og dine behov i forhold til trygghet og forutsigbarhet i økonomien. Tenk derfor først og fremst på fastrente som en forsikring. Når vi inngår medeierskap så anbefaler vi ofte å vurdere fastrente fordi vi mener at det er en relativt billig forsikring i en tid hvor det også er stor usikkerhet både med krig og uro i verden som kan endre forutsetningene for rentenivået.

Vi ønsker å bidra til at flere kan kjøpe bolig gjennom å tilby en medeierskapsmodell der vi bidrar med egenkapital til boligkjøp og en trygg og forutsigbar vei til fullt eierskap. Ønsker du å kjøpe bolig, besøk gjerne hjemmesiden vår www.coowner.no eller ta kontakt med oss for en uforpliktende prat. Du kan også booke et møte direkte med oss på https://calendly.com/coownernorge/intromote