Er medeierskap smart?
Historien har vist at hvis man er langsiktig i boligmarkedet så har det alltid vært mest fordelaktig å eie sin egen bolig. Ikke bare er det gunstig rent økonomisk, men det gir også tryggere og mer stabile boforhold over tid. I noen tilfeller er man i en midlertidig situasjon hvor et leieforhold også kan være en fornuftig løsning. Et leieforhold er imidlertid alltid tidsbestemt og gir mindre forutsigbarhet og frihet til å forme boforholdene slik man selv ønsker eller har behov for. Vi har en sterk tradisjon i Norge for å eie sin egen bolig, ofte kalt eierlinjen, som har vært en del av norsk boligpolitikk i mange år. Likevel står nesten en fjerdedel av befolkningen utenfor boligmarkedet i dag. Vi synes ikke det er bærekraftig.
(Bilde: WIX stack foto)
Å lykkes på boligmarkedet i Norge innebærer i praksis å komme i posisjon til å eie egen bolig. De som blir stående utenfor eiermarkedet, går ikke bare glipp av gevinstene ved en tradisjonell norsk boligøkonomi, men møter et leiemarked med et relativt ensidig utvalg av små boliger med begrensete muligheter for trygge og stabile boforhold. Dette skaper både økonomiske og sosiale ulikheter som har en tendens til å svekke grunnlaget for sosial mobilitet over tid. De siste årene har vi sett en negativ trend med hensyn til eieandelen blant lavinntektsgrupper, og at særlig unge sliter med å kjøpe sin første bolig. Høy inflasjon, høyere renter og økte levekostnader gjør dessverre at at dette nå rammer mye bredere enn før.
Særlig de senere årene har det vært en fremvekst av hybride eierskapsmodeller som har til hensikt å flytte folk fra leiemarkedet og inn i eiermarkedet. Det mest kjente begrepet er leie-til-eie eller leie-før-eie, hvor man inngår en avtale om å kunne kjøpe en bolig på et fremtidig tidspunkt til en på forhånd bestemt pris. I mellomtiden betaler man en markedsbasert leie for å disponere boligen. Dersom markedsverdien av boligen øker i leieperioden vil det inngå som egenkapital på tidspunktet for kjøp. Normalt vil man også måtte spare opp egenkapital i tillegg for å kunne møte kravet om 15% egenkapital på kjøpstidspunktet. Deleie eller medeierskapsmodeller går et steg videre ved at det etableres et eierskap i en andel av boligen allerede fra starten og at man tar del i et boliglån hvor det betales avdrag.
I en medeierskapsmodell kjøper man en andel av boligen som er tilpasset den egenkapitalen og inntekten man har tilgjengelig på kjøpstidspunktet. Den norske utlånsforskriften har et vilkår om at man må ha 15% av boligens verdi i egenkapital. For en bolig til 3 millioner tilsvarer det 450.000 kroner i egenkapital. I tillegg må man dekke dokumentavgiften på 2,5% som tilsvarer 75.000 kroner. Totalt betyr det en egenkapitalfinansiering på 525.000 kroner. For å få finansiert det resterende med et ordinært banklån innenfor vilkårene i utlånsforskriften må man også ha betjeningsevne innenfor fem ganger brutto årsinntekt og ha evne til å tåle en renteøkning på 5% poeng utover ordinære levekostnader.
I CoOwner sin modell for medeierskap tilbyr vi å bidra med inntil 70% av den egenkapitalen som skal til for å kjøpe en bolig. I eksempelet over tilsvarer dermed 30% av egenkapitalen, som boligkjøper minimum må stille med selv, 135.000 kroner. I tillegg kommer dokumentavgiften på 2,5% som gjør at man totalt må stille minimum 210.000 kroner i egenkapital selv. Dersom boligen koster mer enn 3 millioner trenger man forholdsmessig mer egenkapital og tilsvarende om boligen koster mindre. CoOwner stiller også som solidarisk medlåntaker i et felles lån på boligen, og blir med i denne låneavtalen for så lenge partnerskapet varer. På den måten oppfyller vi vilkårene i utlånsforskriften både hver for oss og samlet.
Sparingen i et medeierskap kommer primært fra de avdragene som betales på boliglånet, og fra den eventuelle prisøkningen som er i boligen over tid. Prisøkning er alltid forbundet med usikkerhet, men historisk sett har det vist seg at for perioder på 3 år eller mer så har det alltid vært verdiøkning i de brede boligindeksene. Det er ikke en garanti for at det alltid er prisøkning i boligmarkedet, men det er en relativt robust indikasjon på at varig eierskap i egen bolig har vært økonomisk rasjonelt over tid. I et 50/50 medeierskap med CoOwner vil det normalt ta ca 3 år å oppnå fullt eierskap i boligen hvis det er en årlig prisvekst i boligmarkedet på 2,5%. Dersom det ikke er prisvekst i boligmarkedet vil det ta nærmere 5 år fordi hele egenkapitalen må komme fra avdragene.
CoOwner sin rolle i medeierskapet er å bidra til at boligkjøpere får etablert et eierskap i en andel av en bolig. Formålet med medeierskapet er at boligkjøper over tid skal overta boligen fullt og helt. Derfor er det viktig for oss at det er en bolig som du tenker at du kan trives og bo i over tid. Som medeier i bolig sammen med CoOwner dekker du renter og avdrag på din andel av boliglånet, og betaler en leie for den andelen av boligen vi eier. Leien tilsvarer vår forholdsmessige andel av terminbeløpet på boliglånet. Leien bruker vi til å dekke våre renter og avdrag. Det betyr i praksis at så lenge vi er partnere i boligen så legges hele egenkapitalen som kommer fra avdrag inn i boliglånet. Det er en trygghet for oss begge og bidrar til at vi over tid bygger en større sikkerhet for at vi også kan tåle tilbakeslag i boligmarkedet.
Det vil alltid være mest rasjonelt å eie sin egen bolig framfor å inngå avtaler om leie-til-eie eller medeierskap. Samtidig vil det alltid være mer rasjonelt å eie en andel av en bolig, enn å være leietager. I tillegg, og kanskje minst like viktig, bidrar det til at man har større kontroll over egen bosituasjon og i større grad kan skape stabile boforhold over tid. Medeierskap kan derfor være en smart løsning for deg som bare har mulighet for å dekke deler av egenkapitalkravet i dag, men likevel har en inntekt som gjør at du kan betjene et boliglån. Vi treffer deg gjerne for en uforpliktende prat om dine økonomiske forutsetninger og planer i boligmarkedet. Og dersom du synes medeierskap er en god løsning for deg så bistår vi både med å få på plass boliglån i bank og med gode råd i valg av bolig.
Hvis du har lyst å finne ut mer om vår modell for medeierskap så kan du lese mer på våre ofte stilte spørsmål. På linken nedenfor kan du også lese en artikkel om hvordan førstegangskjøperen Maria kom seg inn i boligmarkedet gjennom medeierskap, hentet fra Stavanger Aftenblad den 27.8.2022.
20220827_Stavanger Aftenblad_Coowner_print
.pdf
Download PDF • 11.54MB
Interessert i høre mer om CoOwner? Lik vår side på Facebook og følg oss på Instagram for jevnlige oppdateringer. Du kan også booke et møte direkte med oss eller benytte kontaktskjemaet på hjem-siden vår her. Du kan også enkelt dele blogginnlegget vårt på sosiale medier ved å trykke på et av symbolene under 👇