Hva er egentlig Utlånsforskriften og hvorfor er den der?

I forbindelse med boligkjøp og boliglån i bank så refereres det ofte til Utlånsforskriften og ganske nylig har vi kunnet lese i media om ulike aktører som har meninger om forskriften slik den er utformet i dag. I denne bloggen forsøker vi å forklare litt nærmere hvorfor vi har en utlånsforskrift og hvordan den i praksis påvirker den enkelte i forbindelse med boligkjøp. Og vi kaster samtidig litt lys over hvilke synspunkter de ulike aktørene har til forskriften og ulike forslag til endringer og tilpasninger i den.

Hva er Utlånsforskriften?

Utlånsforskriften er laget av myndighetene for å regulere bankenes utlånspraksis blant annet knyttet til boliglån. Den stiller derfor noen konkrete krav til bankene når de skal avgjøre om du kan få boliglån og hvor mye lån du kan få. Utlånsforskriften skal i hovedsak bidra til at husholdningene har en sunn og bærekraftig boligøkonomi, og samtidig sørge for at bankene opptrer på en måte som sørger for finansiell stabilitet i banksystemet, spesielt ved større tilbakeslag i økonomien.

Kriteriene i Utlånsforskriften handler både om hvor stor del av boligen du kan belåne, og hvor stor inntekt du må ha for å kunne betjene lånet og samtidig har økonomi til alle andre levekostnader. Disse kriteriene er ofte kjent som egenkapitalkravet og krav om betjeningsevne. Egenkapitalkravet i dagens forskrift er på 15% som betyr at et boliglån maksimalt kan utgjøre 85% av boligens verdi, før omkostninger som for eksempel dokumentavgiften på 2,5% av kjøpesummen for en brukt selveierbolig.

Kravet om gjeldsbetjeningsevne innebærer i dagens forskrift at man maksimalt kan låne 5 ganger husholdningens brutto inntekt. I praksis vil mange likevel oppleve at de likevel ikke har mulighet til å låne så mye, og det skyldes at bankene også må ta hensyn til alle andre levekostnader. I denne vurderingen benytter bankene SIFOs referansebudsjett som viser kostnadene ved å opprettholde et akseptabelt forbruksnivå for hushold av ulik størrelse og med forskjellig alders- og kjønnssammensetning.

I vurderingen av gjeldsbetjeningsevne er bankene også forpliktet til å gjøre en såkalt rentestresstest. Denne testen innebærer at bankene i sine vurderinger må ta høyde for at den enkelte lånekunde kan tåle en renteøkning på 5% poeng utover gjeldende rente. En så stor renteøkning gjør særlig husholdninger som har flytende rente på boliglånene sine spesielt sårbare. Hvis man har et lån på 3 millioner innebærer en økning på 5% at den årlige rentekostnaden øker med 150.000 kroner, eller 12.500 kroner pr mnd før skattefradrag.

Videre er bankene også forpliktet til å ta hensyn til husholdningens samlede gjeld. Dette kan være for eksempel billån, studielån og andre kreditter eller smålån. I sum så vil alle disse faktorene også være med å påvirke husholdningens samlede kostnader og den reelle evnen til å betjene et boliglån. Det er derfor ikke unormalt at man i praksis gjerne blir begrenset til å låne en god del mindre en 5 ganger husholdningens samlede brutto lønnsinntekt når bankene gjør sine vurderinger.

Særlig i den siste tiden har mange av husholdningenes løpende levekostnader steget vesentlig. Dette skyldes blant annet høyere energiutgifter, høyere transportutgifter og høy inflasjon på en hel rekke varer og tjenester som er en del av en husholdnings alminnelige utgifter. Myndighetene har også innført en ny Finansavtalelov som stiller strengere krav enn tidligere til bankene når de skal vurdere en husholdnings låneevne. Alle disse faktorene i sum gjør derfor at tilgangen til lån er mer begrenset enn tidligere.

Hva mener de ulike aktørene om Utlånsforskriften?

Dagens utlånsforskrift er fastsatt av Finansdepartementet og gjelder ut 2024. Høsten 2022 er forskriften imidlertid oppe til evaluering og flere sentrale aktører har kommet med sine vurderinger og innspill til endringer og tilpasninger i forskriften. Tilbakemeldingene varierer mellom alt fra innstramming av forskriften til forslag om å sette den helt til side. Vi skal derfor forsøke å beskrive noen av de synspunktene som er presentert.

Finanstilsynet foreslår innskjerping av kravene i Utlånsforskriften på noen konkrete områder. De anbefaler blant annet at kravene til gjeldsgrad reduseres fra 5 til 4,5 ganger brutto inntekt og at fleksibilitetskvoten reduseres fra 10% til 5%. Fleksibilitetskvoten er andelen av bankenes utlån som er innvilget med unntak fra bestemmelsene i Utlånsforskriften. Finanstilsynet ønsker altså å redusere denne andelen og hvor mye du kan låne.

Finanstilsynets innstilling støttes av Forbrukerrådet både i forhold til innstramming i gjeldsgrad og fleksibilitetskvote. På oppdrag fra Forbrukerrådet har Oslo Economics (Oslo Met) sett på mulige effekter av å fjerne Utlånsforskriften og overlate ansvaret til bankene. Rapporten konkluderer med at det kan føre til høyere boligpriser, økt finansiell sårbarhet og at husholdningene blir mer sårbare overfor boligprisfall.

Norges Bank anbefaler at forskriften videreføres uten endringer, men at det gjøres en bred gjennomgang av den i løpet av 2024. Norges Bank legger særlig vekt på at kravene ikke bør endres hyppig for å sørge for forutsigbarhet. Samtidig anbefaler Norges Bank at rentestresstesten bør evalueres og foreslår at det vurderes å innføre risikoreduserende løsninger som lengre fastrentekontrakter og forsikring mot boligprisfall.

Norsk eiendomsmeglerforbund støtter også en videreføring av Utlånsforskriften og viser til samme rapport som Forbrukerrådet. De vil samtidig åpne for at det gjøres unntak for egenkapitalkravet for førstegangskjøpere mot at de inngår langsiktige fastrenteavtaler. I Norge er det en svært lav andel av husholdningene som har fast rente på boliglånet Fastrenteavtaler kan du lese mer om i en av våre andre blogger om det temaet spesielt.

En videreføring av Utlånsforskriften har også støtte i akademiske miljøer. Uttalelsene fra denne kanten legger særlig vekt på at en ytterligere innstramming nå kan bidra til å forsterke et boligprisfall og på den måten rokke ved grunnforutsetningen bak forskriften om å sikre finansiell stabilitet. Dette er særlig begrunnet i at når renten stiger vil flere ha behov for fleksibilitetskvoten for å kunne få lån.

De store bankene er blant aktørene som har vært mest tydelige på at Utlånsforskriften bør settes til side. De peker på at bankene er kompetente til å gjøre gode kredittvurderinger uten at det rammes inn i forskrift, og legger særlig vekt på de negative effektene av forskriften for førstegangskjøperes muligheter til å komme inn i boligmarkedet. Synet får også støtte fra Finans Norge som er en interesseorganisasjon innenfor bank og finans. Også Eiendom Norge støtter at forskriften settes til side med tilsvarende argumentasjon.

Hvordan påvirker dette mine muligheter til å kjøpe bolig?

Kravene i Utlånsforskriften begrenser mange fra å kjøpe sin egen bolig på egenhånd. Mange får hjelp av foreldre og familie, men svært mange har ikke denne muligheten. Det oppleves som urettferdig, og det skaper ulikhet.

Det er på den ene siden mange gode grunner til at det er fornuftig med alle disse reguleringene og kravene. Det handler både om å skape trygghet for økonomien til den enkelte husholdning og det handler om å ivareta en stabilitet i banksystemet som gjør at folk har tilgang til boligfinansiering over tid på attraktive vilkår. På den andre siden medfører kravene også at mange har begrenset mulighet til å komme seg inn i boligmarkedet, og det kan igjen skape større økonomiske og sosiale forskjeller.

Dette forsøker vi i CoOwner å gjøre noe med. Vi synes det er svært uheldig at så mange står utenfor boligmarkedet og at denne tendensen er økende særlig blant de yngre og mest sårbare gruppene i samfunnet. Og vi er redd for at dette kan være med å forsterke utenforskap og økt økonomisk og sosial ulikhet. Men i stedet for å be om at kravene settes til side så ønsker vi å bidra til å forene både hensynet til å gjøre det trygt å eie bolig og ha et boliglån, og samtidig gjøre boligmarkedet mer tilgjengelig for flere. Dette gjør vi gjennom å tilby medeierskap som du kan lese mer om på vår hjemmeside.

Medeierskap betyr at du eier en andel av en bolig. Det gjør at du både oppnår en stabil bosituasjon i en bolig som passer dine behov og som du kan planlegge å bli værende i så lenge du selv ønsker. Men viktigst av alt så gjør det at du tar del i et boliglån hvor en del av dine månedlige utgifter går til å nedbetale boliglånet. Dette boliglånet er tilrettelagt på en måte som er i samsvar med Utlånsforskriften. Samtidig vil du kunne få prisstigning på den delen av boligen du eier. Avdrag og verdiøkning over tid gjør at du begynner å spare i egen bolig og bygger egenkapital, som gjør at du etter hvert vil kunne eie hele boligen selv.

Vi mener derfor at selv om det er sterke hensyn som taler for at det er behov for å regulere tilgangen til boliglån, så er det også innenfor formålet til Utlånsforskriften trygge og gode muligheter for at mange flere kan eie sin egen bolig og ikke bli sittende fast i leiemarkedet.

---

Book gjerne et møte med oss for å høre mer om vår løsning for medeierskap 🏡 Du kan også enkelt dele blogginnlegget vårt på sosiale medier ved å trykke på et av symbolene under 👇